Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W trakcie zebrań mogą podejmować uchwały, które powodują skutki prawne dla wspólnoty mieszkaniowej lub innych osób. Jeżeli zebranie jest protokołowane przez notariusza, protokół wymaga podpisu przewodniczącego zebrania oraz notariusza. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. 2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w Niewątpliwie właściciel lokalu może wykonywać swoje prawa i obowiązki wynikające z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej przez pełnomocnika. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez właściciela lokalu. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Zebranie Roczne WMJK60- protokół, wyniki głosowania uchwał. Obwodowa komisja wyborcza. Rozpoczęcie sezonu grzewczego 2023/2024. Przypomnienie o Spotkaniu Rocznym Wspólnoty 2023; SPOTKANIE ROCZNE 2023 – porządek obrad wraz z projektami uchwał, sprawozdaniem z działalności zarządu oraz sprawozdaniem finansowym za 2021 i 2022 rok. Omówienie zadań i obowiązków zarządu i zarządcy nieruchomości w zakresie przygotowania się do zebrania wspólnoty. 4. Zaprezentowanie przygotowania do zebrania wspólnoty zarówno od strony merytorycznej jak i organizacyjnej. 5. Przedstawienie wskazówek jak postępować w okresie pandemii. 6. Omówienie zasad przeprowadzenia zebrania 14-12-2013, 12:58. Avadoro. Stały bywalec. Posty: 1.226. RE: Wspolnota mieszkaniowa - podlaczenie dostawcy internetu do bloku. Podpis jednego z członków zarządu nic nie zmienia, bo (art. 21 uwl): Przepis prawny: 2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Rozdział I. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej 6 § 4 Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia”. Wyniki głosowania: za podjęciem uchwały głosowało: .. głosów/udziałów* przeciw podjęciu uchwały głosowało: .. głosów/udziałów* wstrzymało się od głosu: .. głosów/udziałów* Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o CIT, podatnicy, z wyłączeniem podmiotów wpisanych do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, zobowiązani do sporządzenia sprawozdania finansowego przekazują do urzędu skarbowego sprawozdanie wraz ze sprawozdaniem z badania, w terminie 10 dni od daty zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego, a spółki – także odpis uchwały Brak wypełniania przez zarząd/zarządcę jego ustawowych kompetencji poważnie wpływa na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Zebrania zwołuje zarząd lub zarządca, ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali lub zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd (w trybie art. 26), co najmniej raz w roku, nie później PROTOKÓŁ Z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. .. w Bydgoszczy z dnia .. …… roku. Niniejsze zebranie zwołane przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali (Dz. U. 2000r. Nr 80 poz. 903 tekst jednolity). fM1Ec6I. We wspólnotach mieszkaniowych żyje wiele milionów Polaków, najwięcej w tzw. dużych, czyli liczących powyżej siedmiu lokali. Funkcjonują one na podstawie przepisów ustawy o własności lokali (dalej jako: uwl). Przewiduje ona, że w pierwszym kwartale każdego roku właściciele mieszkający w danej wspólnocie powinni się spotkać na rocznym zebraniu (art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl). Takie zebranie to nie tylko świetna okazja, by spotkać swoich sąsiadów. W ich trakcie zapadają najważniejsze decyzje dotyczące wspólnoty w danym roku. Warto jednak wiedzieć, że z rocznych zebrań zwolnione są małe wspólnoty (do siedmiu lokalu). W ich wypadku odpowiednio stosuje się przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego, a te nie przewidują tego typu zebrań. Jak zwołuje się zebranie Organizacją rocznych zebrań zajmuje się zarząd. Bywa jednak, że właściciele są w konflikcie zarządem i ten nie chce go zwołać z różnych powodów, wtedy może się zająć tym każdy właściciel, wszyscy lub kilku z nich (art. 30 ust. 1b uwl). Jednocześnie przepisy zawierają wykaz spraw, które obowiązkowo powinien znaleźć się w porządku obrad zebrania (art. 30 ust. 2 uwl). Należy do nich: - uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, - ocena pracy zarządu, jego sprawozdanie i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium. Warto pamiętać, że udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem do dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast nie udzielenie absolutorium nie jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. W tym celu właściciele lokali muszą podjąć inną uchwałę. Wykaz spraw, którymi zajmują się właściciele w trakcie rocznego zebrania, nie jest zamknięta. Oznacza to, że jeżeli taka jest ich wola w porządku mogą znaleźć się inne punkty, które są dla nich istotne. Podejmowanie uchwał Decyzje we wspólnocie podejmuje się w formie uchwał. Na rocznym zebraniu nie ma znaczenia ilość obecnych. Gdy przyjdzie na nie garstka właścicieli nie oznacza jeszcze, że jest ono kompletną klapą i żadnej uchwały nie uda się podjąć. Uchwały podejmuje się na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalny jest też system mieszany, czyli właściciele podejmą uchwałę, oddając głosy częściowo w jeden i częściowo drugi sposób. W dużej wspólnocie decyduje większość głosów (musi ich być ponad 50 proc. udziałów). Nie ma jednak tak, że każdej osobie przypada jeden głos. Głosuje się bowiem udziałami w nieruchomości wspólnej. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości swojego udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wieczystej. Uwaga! We wspólnocie, która mieści się w budynku z podziemnym garażem podczas głosowania nad uchwałami bierze się pod uwagę także ułamek udziału właściciela lokalu we współwłasności garażu podziemnego. W trakcie głosowania nad uchwałami sumuje się udział właściciela w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu z udziałem przyporządkowanym do współwłasności garażem. Dzięki temu głos poszczególnych właścicieli jest silniejszy. Zarząd nieruchomości, gdy wszyscy właściciele nie stawili się na zebraniu, może brakujące głosy uzyskać w trybie ich indywidualnego zbierania. Chodzi się wtedy od lokalu do lokalu i zbiera podpisy od właścicieli lub dostarcza im się projekt uchwały z prośbą o zwrot z oddanym głosem za lub przeciw. Oczywiście powstaje pytanie, czy w dobie Internetu właściciele mogą również głosować e-mailowo? Zdaniem Grzegorza Abramka, radcy prawnego, obecnie jest to już możliwe. Zawdzięczamy to zmianie kodeksu cywilnego, która wprowadziła tzw. formę dokumentową. Ale nie w każdym wypadku można skorzystać z poczty elektronicznej. Nie jest to możliwe w wypadku uchwał wymagających protokołu notarialnego. Bywa i tak, że jak właściciele są skonfliktowani z zarządem i ten nie chce zbierać podpisów, np. pod uchwałą w sprawie swojego odwołania. Wtedy mogą to robić sami właściciele. Przepisy tego wprawdzie nie regulują, ale jest na ten temat bogate orzecznictwo sądowe, które na to pozwala. Uwaga! Zarząd ma obowiązek ponadto powiadomić wszystkich właścicieli o uchwałach z udziałem indywidualnie oddanych głosów. Jest to niezwykle ważne, ponieważ od chwili uzyskania tej informacji każdy właściciel ma sześć tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały do sądu. Jeżeli została podjęta na zebraniu, a prawidłowo powiadomiony właściciel nie był na nim obecny, termin na zaskarżenie uchwały biegnie od daty zebrania. Od zasady, że głosuje się udziałami, są wyjątki. W wielu wspólnotach mieszkaniowych dominuje jeden właściciel, głównie w tych‚ które powstały w dawnych budynkach komunalnych, skarbu państwa oraz wybudowanych przez dewelopera. Właściciel, który ma przewagę, potrafi narzucać swoją wolę innym. Ma bowiem większość udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza‚ że może przegłosować każdą uchwałę. W takim wypadku przepis przewiduje, że właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z właścicieli przysługuje tylko jeden głos. Przebieg zebrania Przepisy nic nie mówią, jak ma wyglądać porządek obrad na rocznym zebraniu, kto je prowadzi, protokołuje, jak ma wyglądać protokół oraz jak przechowywać dokumentację. Ale są od lat stosowane zwyczaje, po które sięgają z reguły wszystkie wspólnoty. Zebranie powinno więc mieć swojego przewodniczącego i protokolanta. Może też mieć komisję skrutacyjną. Nie oznacza to jednak, że jeżeli wspólnota postępuje inaczej, to działa nie prawidłowo. W jednej więc wspólnocie głosowanie może odbywać się poprzez podniesienie ręki przez właścicieli obecnych na sali, po czym w protokole umieszcza się notatkę z wyników głosowania. W innej z kolei składa się podpisy pod projektem uchwały. W trakcie zebrania członkowie zarządu informują o swojej działalności w roku ubiegłym i składają sprawozdanie finansowe oraz odpowiadają na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał. Następnie właściciele głosują, w tym nad udzieleniem absolutorium zarządowi, a także sprawozdaniem finansowym za poprzedni rok oraz planem gospodarczym na rok bieżący i wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu, a także innymi projektami uchwał dołączonymi do porządku obrad. Uwaga! Nie wszystko udaje się przewidzieć. W trakcie dyskusji mogą pojawić się nowe istotne dla wspólnoty problemy i właściciele mogą dojść do wniosku, że chcą podjąć uchwałę. Co wówczas zrobić? Projekt takiej uchwały nie był przecież zgłoszony razem z porządkiem obrad. Sądy konsekwentnie już uznają, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd. Decydujące znaczenie ma wola wyrażona przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Aktualny stan prawny reguluje tylko niektóre kwestie dotyczące zebrań wspólnoty mieszkaniowej, dlatego wszystkie pozostałe wytyczne umieszczane są zazwyczaj w statucie i regulaminach danej wspólnoty. Niemniej jednak w samej Ustawie o własności lokali znajdują się liczne zapisy, których praktykowanie sprawia, że zebrania wspólnoty przebiegają zgodnie z prawem. Dziś powiemy o tym, jak należy rozpatrywać tę kwestię z uwzględnieniem zarządzania nieruchomościami. Przygotowania, czyli wszystko co ważne przed spotkaniem Niezależnie od tego, jak zarządzana jest wspólnota mieszkaniowa (przez zarząd lub zarządcę upoważnionego notarialnie), należy zrealizować obowiązek zwołania rocznego zebrania. Obowiązek ten dotyczy tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli liczących ponad 7 odrębnych lokali. Zarząd jako struktura wewnętrzna lub zarządca świadczący zarządzanie wspólnotą mieszkaniową wysyła lub dostarcza: 1. pisemne zawiadomienie minimum tydzień przed planowanym zebraniem; zawiadomienie takie powinno zawierać datę, godzinę i miejsce zebrania oraz projekt porządku obrad; 2. projekty uchwał, które będą głosowane podczas zebrania; wśród nich do najważniejszych należą: roczny plan gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną; roczny plan opłat na pokrycie kosztów zarządu; sprawozdanie zarządu z prac w ubiegłym roku; uchwała o udzieleniu absolutorium, czyli akceptacja działań zarządu za poprzedni rok; 3. projekty innych uchwał przygotowanych przez zarząd lub członków wspólnoty mieszkaniowej. Proces zawiadamiania powinien być dokładnie przemyślany i zorganizowany tak, aby nie można go było zakwestionować. Przebieg zebrania i sprawy związane z obsługą wspólnoty mieszkaniowej Zebrania roczne należy zwoływać, aby spełnić wymogi ustawy, natomiast do takich zebrań może w uzasadnionych okolicznościach dochodzić częściej. Inicjatorem może być właściciel lokalu posiadający 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Weźmy jednak pod uwagę wyłącznie zebrania roczne. W przepisach nie ma wytycznych co do przebiegu zebrania, natomiast praktyka wspólnot mieszkaniowych oraz firm zapewniających obsługę wspólnot mieszkaniowych powielana jest z powodzeniem i ewentualnie zmieniana na potrzeby właścicieli. Warto powołać przewodniczącego, protokolanta oraz komisję skrutacyjną, odpowiedzialną za liczenie głosów z głosowań. Można wtedy optymalnie przeprowadzić każdą część zebrania i uwzględnić ewentualne wnioski padające na samym zebraniu. Wszelkie protokoły, podpisy członków wspólnoty z głosowania oraz inne istotne dokumenty należy odpowiednio zebrać i przechowywać, aby nie było wątpliwości co do prawidłowego przebiegu podejmowania uchwał w określonym trybie. Należy ustalić sposób głosowania, ponieważ są dwie praktykowane metody: pierwsza to prawo głosu wyliczane na podstawie wielkości udziałów w danej nieruchomości, druga – przeliczanie według zasady, że jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos. Warto przygotować porządek obrad, czyli enumeratywny (zamknięty) zestaw zagadnień, które zostaną poruszone podczas zebrania. W porządku obrad uwzględnia się zazwyczaj: rozpoczęcie zebrania, głosowanie nad uchwałami, wolne wnioski oraz zamknięcie zebrania. Za ważną można uznać jedynie uchwałę przegłosowaną, dlatego warto uczestniczyć w zebraniach wspólnoty i mieć wpływ na podejmowane decyzje, w tym na obsługę w postaci licencjonowanego zarządcy nieruchomości. Nieco bardziej szczegółowo o tym, jak wyglądać może zebranie Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to również organizowanie rocznych zebrań, dlatego przejmując w tej kwestii obowiązki naszych zleceniodawców działamy z uwzględnieniem dobra całej wspólnoty. Przewodnictwo nad zebraniem obejmuje członek zarządu lub zarządca nieruchomości. Przedstawiany jest cel zebrania i porządek obrad, można wtedy przejść do głosowania. Uchwały odczytywane są kolejno według porządku obrad, z ewentualnym wyjaśnieniem. Na okoliczność głosowania danej uchwały: przewodniczący udziela głosu właścicielom odnośnie danej uchwały, następuje przejście do głosowania poprzez wyczytanie nazwisk właścicieli, głosowanie może się odbywać przez podniesienie ręki lub złożenie podpisu. Następna część zebrania to wolne wnioski właścicieli; jeżeli właściciel zgłasza chęć przedstawienia wniosku, jest mu udzielane prawo głosu, gdy wniosek wymaga głosowania, prowadzący może zarządzić takie głosowanie. Na koniec: Przewodniczący zamyka zebranie po wyczerpaniu wolnych wniosków. Podstawą: licencja Podczas zebrania może nastąpić również odwołanie i powołanie członków zarządu lub zmiana na licencjonowanego zarządcę nieruchomości, lecz przy głosowaniu takich ustaw konieczna jest obecność notariusza. Sporządzony przez niego protokół jest podstawą wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami O tym, jak powinno wyglądać zebranie wspólnoty mieszkaniowej należy wiedzieć już na etapie formowania się wspólnoty, ponieważ często pierwsze zebranie zwoływane jest przed wykupieniem wszystkich lokali z danej nieruchomości. Decyzja o zawarciu umowy z firmą zapewniającą profesjonalne zarządzanie nieruchomościami to sposób na uniknięcie wielu nieporozumień, ale również oszczędność czasu. Przykładem są również wspólnoty z Białegostoku i innych miast takich jak Ełk, gdzie Red-Bud także działa, które zdecydowały się na taką nowoczesną, lecz docenioną już formę zarządzania. W związku z uchyleniem przepisu, który wydłużał ustawowy termin zwoływania przez wspólnotę mieszkaniową zebrania rocznego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przypomina, że w aktualnej sytuacji epidemicznej wspólnoty zobowiązane są do organizowania zebrań rocznych. Dnia 7 lipca 2022 r. na 58. posiedzeniu Sejmu RP uchwalona została ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych, która uchyliła przepis1 dotyczący wydłużenia ustawowego termin zwoływania zebrań rocznych przez wspólnoty. Aktualnie ustawa oczekuje na podpisanie jej przez Prezydenta. Przepis uchylający wchodzi w życie po upływie 6 tygodni od dnia ogłoszenia. Uchylenie przywołanego przepisu powoduje przywrócenie obowiązku dla wspólnot w zakresie zwoływania zebrania rocznego. O możliwości organizacji zebrań ( zebrań rocznych przez wspólnoty mieszkaniowe) decydują aktualnie obowiązujące zasady bezpieczeństwa związane ze stanem zagrożenia epidemicznego wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2, wprowadzone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu zagrożenia epidemicznego2. Rozstrzygają one o możliwości organizacji wszelkiego rodzaju zebrań, spotkań, itd. Przepisami aktualnie obowiązującego rozporządzenia zniesione zostały wszystkie obostrzenia w zakresie organizowania imprez, spotkań oraz zebrań, w tym organizowanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Tym samym w obecnej sytuacji epidemicznej wspólnoty mieszkaniowe mogą organizować zebrania, w tym zebrania roczne, w formie stacjonarnej, ponieważ przepisy rozporządzenia nie wprowadzają żadnych ograniczeń w organizacji spotkań czy zebrań, w tym przez wspólnoty mieszkaniowe. Aktualne zasady bezpieczeństwa publikowane są na stronie Ministerstwa Zdrowia. Należy podkreślić, że co do zasady roczne zebrania winny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Porządek obrad rocznego zebrania sprawozdawczego powinien obejmować obligatoryjnie: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocenę pracy zarządu, przyjęcie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ta ściśle określona kategoria spraw będąca przedmiotem uchwał na corocznym zebraniu ma zasadnicze znaczenie dla zapewniania prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i powinna być przedmiotem dyskusji członków wspólnoty, a głosowanie nad nimi powinno być poprzedzone złożeniem przez zarząd (lub zarządcę) wyjaśnień w każdej kwestii związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W przypadku uchwał przypisanych do rocznego zebrania wspólnoty tryb indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (w tym w drodze oddawania głosów przez właścicieli w formie elektronicznej) ma charakter uzupełniający i może mieć miejsce wówczas, gdy liczba głosów oddanych za przyjęciem ww. uchwał na zebraniu była zbyt mała, aby mogły one zostać skutecznie podjęte. Natomiast w pozostałych sprawach dotyczących zarządu nieruchomością (a więc nieobjętych obowiązkiem przyjęcia podczas rocznego zebrania), wspólnoty mogą podejmować uchwały w części bądź w całości w trybie indywidualnym bądź w drodze głosowania drogą elektroniczną. Należy także zauważyć, że istnieje także możliwość udzielenia przez właściciela umocowania dla pełnomocnika do głosowania nad uchwałami wspólnoty. Pełnomocnictwo udzielone przez właściciela nie musi mieć formy pisemnej - może być udzielone w innej formie, np. ustnej albo w drodze elektronicznej (np. w formie e-mail). Wskazane jest, aby dla celów dowodowych, np. na wypadek zaskarżenia uchwały do sądu, udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania przez pełnomocnika nad uchwałami wspólnoty miało formę pisemną lub elektroniczną. Podstawa prawna 1. art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568, z późn. zm.) 2. W dniu publikacji komunikatu obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 marca 2022 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2022 r. poz. 679, z późn. zm.), które weszło w życie 28 marca 2022 r.